房屋租赁合同中的转租问题

　　关于房屋租赁合同中，尤其是商业用房中，最常发生的一种争议即为转租纠纷，商业用房的用途多为经营需要，而经营即面对很多未知的风险和经营者的能力问题，实际承租人因为经营能力的限制，很多时候会考虑到通过转租获得收益，而以此获得的收益一定程度上会超过实际经营所带来的利益。

　　一、关于转租的法律规定

　　(一)合同效力

　　根据《合同法》第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”转租问题分为两种情况，一是出租人知情且同意，另一种情况是未经出租人同意，但是针对出租合同和转租合同效力问题，《合同法》并未给出明确意见，还是要根据司法解释进一步分析。

　　根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”转租如果经过出租人同意，那么只能是超过承租人剩余租赁期限的，超过部分转租合同约定无效，并非整个合同均属无效。

　　(二)合同解除问题

　　1、合同解除权利和时间问题

　　在《合同法》第二百二十四条中，提到未经出租人同意的转租行为，出租人可以解除合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”

　　也就是说，出租人对承租人转租行为提出异议是受到时间限制的，应该在“知道或者应当知道”六个月内提出异议，否则转租行为不会成为合同解除或者无效的理由。换句话说，出租人知道或者应当知道承租人转租的事实，成为承租人“合法”转租的关键，该举证责任在承租人。

　　2、合同解除后的处理问题

　　关于出租人与承租人的合同解除的后续处理问题，可以根据《合同法》第九十七条以及相关合同约定内容处理，涉及到的违约责任由承租人承担。出租人解除合同之后同样影响到承租人和次承租人的转租合同解除或者其他情形的终止，造成次承租人损失的，承租人应当赔偿，只不过存在特殊情况，即次承租人知道或者应当知道承租人未经出租人同意转租，在这种情况下，因租赁合同解除造成次承租人损失，次承租人要求承租人赔偿的不会被支持。当然，关于次承租人是否知情，应当由承租人举证证明其曾经告知过次承租人这一事实。

　　最后，关于诉讼中的第三人问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款：“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”从这里的措辞上看，法院并不是必须追加次承租人作为第三人参加诉讼，但是情况不同是否有必要追加第三人结果也不同。

　　二、关于商业用房的规定

　　商业用房具有一定的特殊性，商业用房的租赁目的一般会在合同中有所约定，例如：从事餐饮或者其他特定用途，作为承租人来说，其经营能力业决定了是否能够获得收益，相同地段、相同铺位的商业用房对于不同的承租人来说获得的收益肯定有所不同，那么在其经营不善的情况下，往往第一个想到的就是将余下租赁期内的房屋转租出去，以较高的租金获得收益。在出租人要求解除合同的情况下，如何证明出租人“知道或者应当知道”?

　　一般出租人“知道”对于承租人来说是很难证明的，毕竟书面合同已经有了明确约定禁止转租的情况下，通过书面协议同意承租人转租自相矛盾，有违常理，那么承租人只能通过出租人“应当知道”来证明。

　　在南宁铁路运输中级法院审理的曾金见与罗美英房屋租赁合同纠纷中体现了对“应当知道”的证明与分析过程，案号(2016)桂71民终97号，法院认为：“曾金见作为涉案房屋及场地的合法所有人，并且居住在与涉案房屋同一栋楼房内，应该清楚知悉涉案房屋和场地的使用情况，故从2015年4月1日罗美英将房屋转租给王权林用于经营轮胎生意起，曾金见对于罗美英转租行为应当是知晓的，到2016年1月初曾金见提出异议时止，时间经过了8个月。

　　根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定：‘出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。’

　　故曾金见以承租人未经同意为由请求解除曾金见与罗美英的租房合同以及认定罗美英与王权林转租合同无效的诉请，不予支持。”出租人与承租人是否同在租赁标的物内成为承租人证明出租人“应当知道”的重要依据，大多数情况下，尤其是商业用房的出租人，为了方便整体经营与管理，在出租标的物的大楼或者商铺周边都会设有办公室，那么出租人不可能对承租人转租的情况毫不知情，因此，认定其“应当知道”具有一定道理。

　　除此之外，商业性用房还有其特殊性，在合同中一般会约定承租人从事何种用途，如果一家约定从事餐饮的商铺忽然间变成了销售散装食品的商户，作为出租人仍然抗辩对此不知情，恐怕有违常理，也就是说，对于双方来说在合同中明确约定房屋从事的用途，是对双方利益的保护，如果出租人一旦发现承租人不再从事约定用途，即可要求核实具体情况，发现转租也可以及时在6个月内行使合同解除权，或者追究承租人擅自改变用途的违约责任;相反，对于承租人来说，可以通过该“无声的反抗”证明出租人“应当知道”转租事实，在司法解释规定的时间内并未提出异议，其无权解除合同。

　　三、结语

　　出租人与承租人订立合同时，一旦约定了禁止转租的条款，表明双方对此都是有理解和认识的，也可以说是对不允许转租达成的一致意见，但是现实中不可避免承租人转租的情况，针对住宅房屋，出租人作为个人不知情的情况不少见，对于转租的情形只能通过合同条款约定，赋予出租人了解情况的权利，否则承租人一旦转租会损害出租人权利，其有权主张违约责任;

　　针对商业用房，又具有特殊情况，相较于都是个人的住宅房屋租赁，特殊问题特殊对待，不能一概否认出租人“知道或者应当知道”的可能，同样也是促进出租人履行自身的合同权利义务，维护双方的权利。

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