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上海合同律师：民法典对于租赁合同的修改内容是什么？
2021-04-21 来源：网络收集 浏览：944
关于民法典对于租赁合同的修改内容是什么？的法律问题，上海合同律师收集整理了相关法律知识，给大家一些参考。
民法典对于租赁合同的修改内容是什么？
《民法典》关于租赁合同的主要变化如下：
第一，明确超期转租不约束出租人。
根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条规定：
“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”
也就是说，承租人与次承租人之间的合同，如果没有另行约定的，超过出租人与承租人之间的租赁期限的部分，应认定为无效。
而《民法典》对此进行了修正，第717条规定：
“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,超过部分的约定对出租人不具有法律约束力,但是出租人与承租人另有约定的除外。”
按照《民法典》的上述规定，该类合同即使超出了租赁期限部分仍然有效，但对出租人不产生法律约束力。承租人与次承租人之间的合同仍有效，至于合同是否可继续有效履行问题，则属于合同履行及违约救济范畴，承租人与次承租人可在合同框架内予以解决，也彰显了《民法典》合同编鼓励交易的精神。
第二，补充优先购买权内容。
《民法典》第726-728条对房屋租赁合同承租人的优先购买权的行使范围、时间限制、救济途径等进行了完善和补充，再次肯定了承租人的这一法定权利。
《民法典》明确了承租人优先购买权遭受侵害时，有权请求出租人承担损害赔偿责任，且确认了出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。换言之，承租人不能因损害其优先购买权而主张合同无效。
第三，新增法定优先承租权。
在以往合同实务中，只有合同当事人在合同中作出书面约定，承租人方可主张优先承租权。
如《民法典》第734条规定：
“租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期。租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”
该规定将优先承租权从约定权利固化为法定权利，更有利于保障承租人的权益。
但对于行使优先承租权的期限和程序、侵害优先承租权的法律责任等，缺乏明确规定。承租人能否现实地享受该权利，有待于实践中进一步明确。
第四，明确在先设立并已经占有的租赁权可以有效对抗抵押权。
《物权法》第190条规定：
“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。
此为“抵押不破租赁”原则的体现。
《民法典》对于上述规定的前半段在第405条进一步明确：
“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”
《民法典》同时删除了《物权法》第190条后半段关于抵押权设立后才成立的租赁权不得对抗抵押权的规定。
总结以上内容，《民法典》对于租赁合同的修改内容主要有四种类型，另外大家需要注意的是每一条的规定在新民法典中作出的修改和补充，与时俱进更好地保障自己的权益。
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