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商品房销售合同纠纷中开发商“虚假宣传”的认定及违约责任
2019-11-10 来源： 浏览：5932
随着房地产市场的日益火爆和消费者维权意识的增强，消费者与开发商在购买商品房过程中的矛盾也越来越多，比如逾期交房、一房多卖等等，其中关于开发商的虚假宣传问题也是消费者关注的焦点，本文结合两则案例对商品房销售合同纠纷中“虚假宣传”的认定及违约责任问题进行简单分析。
案例1
案情简介：2013年8月1日，李某与某实业发展公司签订《商品房买卖合同》，李某购买某实业公司的A1栋楼房商品房一套，双方对商品房的位置、建筑面积、单价、逾期交房的违约责任等作出约定。合同签订后，李某分三次支付了合同总价款。2015年6月，李某发现实业公司在销售时的宣传效果图将A1栋楼房前面规划为幼儿园，但A1栋前面规划为幼儿园的地块并非实业公司所有，目前A1栋前面已无法兴建为幼儿园。李某找实业公司要求赔偿，实业公司作出书面承诺同意补偿李某20年车位使用权，由于该车位距离李某所购楼房较远，李某提出以现金补偿方式解决，实业公司不同意，双方协商未果。李某认为涉案房屋存在虚假宣传的情形，较之前自己的购买价格相比每平方米已降价1500元，遂诉至法院要求实业公司支付违约金102270元(违约金按照1500元/平方米×套内建筑面积68.18平方米计算)。
法院认为：实业公司的平面效果图，显示的是小区平面布局，具体明确，这对双方预售合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，应视为要约。尽管该平面效果图未附属在双方签订的《商品房买卖合同》中，但亦视为合同的内容之一，对双方当事人均产生约束力。实业公司将不是自己使用的土地“规划”为幼儿园，目前A1栋楼房前面已不能成为幼儿园，实业公司明显属虚假宣传，属于违约行为，依法应承担违约责任。对于李某主张违约金按每平米1500元计算，证据不足，本院不予支持。因合同中未约定违约金，参照双方在调解时以赠送车位使用及物业管理费的年限,本院认为以现该房屋每月物业管理费约为119.54元(以每平方米1.5元计算)，实业公司赔偿15年物业管理费共21517元给李某为宜。李某请求实业公司支付违约金102270元，证据不足，本院予以部分支持。
案例2
案情简介：张某先向某房地产开发公司交付购房首付款600000元、契税及印花税40192元，双方又于2015年4月20日签订《商品房购销合同》，约定：“张某向房地产开发公司购买别墅一套，房款总金额1600000元。单方提出解除合同的，由解约方向守约方支付房款20%违约金，同时合同终止，已发生的相关交易税费由解约方承担。”2016年1月9日张某按房地产公司通知到现场进行接房，接房过程中发现存在房屋停车位距围栏门柱过近、沙盘模型效果图中后花园所面对的喷池景观并不存在等问题。张某诉至法院要求解除双方签订的《商品房购销合同》并由房地产公司返还购房首付款600000元、契税及印花税40192元、违约金120000元及其他损失168560元。本案的争议焦点为房地产公司是否存在违约及违约责任的承担问题。
法院认为：张某与房地产公司签订《商品房购销合同》系双方真实意思表示。本案涉及房屋在合同签订时尚属于期房，张某签订上述合同是基于房地产公司售楼中心提供的沙盘模型效果图直观展现的户型及周围景观示意图来产生合同签订意愿的，该沙盘模型效果图对张某订立《商品房购销合同》及价格的确定有重大影响，应视为要约。房地产公司在建设过程中变更沙盘模型效果图中展示的设计构成违约，张某要求解除双方签订的《商品房购销合同》的主张，法院予以支持。房地产公司应将其收取的购房款600000元、代收契税及印花税40192元返还张某。房地产公司未依约履行合同，应承担相应的违约责任，张某要求房地产公司支付其他损失168560元，因未提交证据证实其实际损失，对张某的该项主张不予支持，对张某主张的违约金120000元予以支持。
律师评析：根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因此认定开发商是否属于虚假宣传不仅要看商品房买卖合同的约定，也要看购房时的销售广告和宣传资料与实际交付的房屋之间是否存在差距。即使在商品房买卖合同中约定以电视、广播、楼盘模型等形式发布的广告内容仅作为要约邀请，不作为开发商对消费者的要约或双方确定各自权利义务的依据，约定双方同意以实际交付现状为准，该约定也因违反法律规定而无效，所以开发商也不能以提前约定的形式免除自己的违约责任。
认定了开发商虚假宣传存在违约的情形，下一步自然就涉及到违约责任的承担问题。《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在开发商可以继续履行且消费者要求继续履行的，法院会判决开发商按照商品房买卖合同或者宣传单页等继续履行义务，无法继续履行的，消费者一般要求支付违约金。《合同法》第一百一四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因此双方约定违约金的，消费者起诉时可以按照约定的违约金主张，案例2就是此种情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条和第九条也规定了商品房买卖合同纠纷中惩罚性违约金的几种情形，但是关于虚假宣传的情形并不在其中。在既无约定又无法定的情形下，法院一般会参考守约方的实际损失、合同的履行情况、预期利益等因素来判决支付违约金的数额，案例1中法院是综合考虑双方在调解时的意见来判决违约金支付的数额。另外，案例2中法院以房地产公司虚假宣传存在违约为由判决解除合同，笔者认为略有争议。开发商虚假宣传构成违约，但并不是所有的违约行为都可以解除合同。合同一经生效双方都应严格遵守，不得擅自变更或解除，这是我国《合同法》的基本原则。要解除合同一看约定，二看法定。《合同法》第九十四条规定了五种可以解除合同的法定情形，案例2中法院判决解除合同的依据是第四款的规定，即当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的可以解除合同。但是笔者认为该案系商品房买卖合同关系纠纷，合同主要目的或主要债务应是商品房这一具体标的物本身，包括该商品房是否真实存在、是否符合国家规定的强制性安全标准等。至于商品房本身之外的其他因素，如房屋价格、地段、绿化、交通、周边环境等等，虽均可对购房选择具有一定影响，但并非合同主要目的。房地产公司已于2016年1月9日通知张某收房，故本案并不存在合同目的不能实现的可能，地产公司的违约行为并不直接影响张某所购商品房的质量或使用功能，并未导致购房目的不能实现，所以笔者认为本案中无约定解除合同的情形，亦无法定解除情形。来源：建仑律师 李成凤