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关于房屋买卖合同纠纷裁判规则15条（附最高法裁判要旨）
2019-11-04 来源： 浏览：3198
【01】：
借款合同双方当事人订立商品房买卖合同，将借款本金及利息转化为已付购房款，不得将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款
——汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案
本案要旨：
借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。
【02】：
借款到期不能偿还，对方要求履行房屋买卖合同取得房屋所有权的不违反禁止流押的规定
——朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案
本案要旨：
借款到期，借款人不能按期偿还借款。对方当事人要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权，不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条有关“禁止流押”的规定。
【03】：
涉学区房买卖合同案件中，学区房的学位可作为行为保全对象
——王素菁诉廖志华房屋买卖合同纠纷案
本案要旨：
在涉及学区房买卖合同案件中，买受人申请对涉案学区房学位进行行为保全的，经审查申请人的请求权具有正当性，且不采取保全措施可能导致其无法使用学位或遭受其他损害的，法院可以作出禁止使用涉案房屋及该房屋所对应户口的学位的保全裁定。
【04】：
一房二卖中后买受人与出卖人是否构成恶意串通应根据其是否支付合理对价、是否尽到审查义务等因素来判断
——孔祥文、刘彦诉邹叔芳等房屋买卖合同纠纷案
本案要旨：
出卖人将房屋出售后又转卖他人，后买受人是否尽到必要的审查义务，是否支付了合理对价，以及其与出卖人是否存在特殊关系等，均是判断后买受人与出卖人是否构成恶意串通的依据。
【05】
名为顶名购房协议实为委托代理的合同应在查明协议内容及意思表示的情形下综合认定
——包如生、刘淑兰诉李自琼、孙济宁房屋购买人确认纠纷案
本案要旨：
在顶名办理购房及按揭贷款的情形下，顶名方主张顶名协议无效，并拒绝协助将房屋权属登记在委托方名下的，法院应查明双方达成的顶名协议内容，以及顶名协议是否为其真实意思表示，是否存在《合同法》第52条规定的合同无效的情形，进而作出顶名协议是否有效的认定。在认定顶名协议有效的情况下，应按照顶名协议约定的名为顶名协议、实为委托代理的内容并综合考虑案件其他事实确认房屋的实际购买人。
【06】
房屋买卖“阳合同”中虚低的价格条款无效，但不影响其他条款的效力
——厦门泰吉运动器材有限公司诉骏士（厦门）日用品有限公司房屋买卖合同纠纷案
本案要旨：
房屋买卖双方为逃避税收而签订“阴阳合同”，并以价格虚低的“阳合同”办理产权过户，损害了国家利益，相应价格条款应认定为无效。“阳合同”的其他条款如不违反法律规定的，继续有效；继续有效的条款与“阴合同”对应条款不同的，应认定为对“阴合同”相关内容的变更。
【07】
因房产新政和违约行为共同作用致使房屋买卖合同无法履行，双方当事人均有权解除合同
——李某诉黄晓玲房屋买卖合同纠纷案
本案要旨：
因受到房产新政和违约行为共同作用致使，房屋买卖合同无法履行，双方当事人均有权解除合同。当事人存在违约行为，仍应当承担违约责任。人民法院在审理此类案件时，还需考虑房产新政等因素，基于公平原则认定承担违约责任数额。
【08】
国家实行房产新政，当事人已预见风险并在合同中对此作出按揭不能承诺的，不属于情势变更
——邓虎诉孔春能房屋买卖合同纠纷案
本案要旨：
国家实行房产新政，当事人已预见到购房存在巨大商业风险，并在合同中对国家房贷政策变化导致按揭不能作出了自己的承诺。这种情形不属于情事变更，不能解除房屋买卖合同。
【09】
房屋买卖双方已在房屋权属登记中心签字确认网签但尚未签订书面购房合同的，可认定买卖合同成立
——沈海星诉安香云房屋买卖合同纠纷案
本案要旨：
房屋买卖双方尚未签订书面的购房合同，但双方已经在房屋权属登记中心签字确认了《存量房自行成交网上签约申请表》、《存量房买卖合同信息表（自行成交）》（即“网签”），且已明确了合同的价款、房屋信息的，应当认定双方的买卖合同已经成立。
【10】
夫妻一方擅自处分登记于其名下的共有房屋，配偶不同意致合同解除的，善意买受人有权要求其承担包括赔偿差价损失在内的违约责任
——赵某与闫某房屋买卖合同纠纷案
本案要旨：
夫妻一方以自己名义转让登记在自己名下的共有房屋，配偶明确表示不同意转让，经审理房屋买卖合同不存在违反合同法第五十二条规定情形的，法院应认定有效，但买受人要求继续履行的，不应予以支持。法院应释明买受人可以主张解除合同，善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。计算房屋差价损失时，应综合考虑出卖人的可预见程度和买受人对诉讼结果的合理预期，以不同意一方配偶到庭作出拒绝转让房屋之表示的时间为节点计算房屋差价损失，因诉讼持续而扩大的损失，买受人应自行承担。
【11】
房屋出卖人在缔约过程中存在瑕疵行为，买受人以出卖人违反先合同义务的瑕疵行为拒绝履行主要合同义务，属于不当行使履行抗辩权
——中国供销集团有限公司诉林光荣、华和信经纪公司房屋买卖合同纠纷案
本案要旨：
权利义务相一致原则应贯穿合同履行的始终。出卖人在缔约过程中存在瑕疵行为，违反了诚实信用原则和先合同义务，在此情形下不享有合同解除权。买受人以出卖人违反先合同义务的瑕疵行为来拒绝履行自己应承担的主要合同义务，属于不当行使履行抗辩权，应当承担相应的损害赔偿责任。基于出卖人的瑕疵行为买受人对交易标的产生了错误认识，买受人有权要求变更交易价格。
【12】
借款人未与第三人达成债务转移合意而将债务转移给第三人，第三人在非真实意思表示时与贷款人签订的商品房买卖合同未生效
——王桶诉察右后旗北方批发商贸城有限责任公司房屋买卖合同纠纷案
本案要旨：
借款人要把借款债务转移给第三人，不仅应当与第三人达成债务转移合意，而且应当在借款合同确定的权利、义务前提下进行。第三人不愿承担借款债务，并在非真实意思表示的情况下与贷款人签订的商品房买卖合同应当认定未生效，贷款人要求第三人协助办理房屋产权变更登记手续的诉讼请求应予驳回。
【13】
房屋买卖应当采用书面形式签订合同，收条不足以证明房屋买卖合同依法成立
——李允常诉丁正美、赵翔、秦志岚房屋买卖合同纠纷案
本案要旨：
法律规定房屋买卖应当采用书面形式签订合同。以口头形式订立合同时出具房款收条，如果对买卖的标的和数量存在争议，且不能有效证明“一方已经履行主要义务，对方接受的”，该合同尚未依法成立。买受人可以根据缔约过失责任请求赔偿机会利益损失，但不能要求对方赔偿房价上涨损失。
【14】
得房率缩水超过合理误差给买受人造成损失的，卖方应承担赔偿责任
——朱某某诉杭州某置业有限公司房屋买卖合同纠纷案
本案要旨：
得房率缩水是否构成违约，法律没有明确的规则可资援引，应进行司法衡平。通过对外部因素和内部因素的考察，可得出的结论是：买受人的利益应获得保护，对其保护范围为得房率缩水超过合理误差给买受人造成的损失；买受人损失的确定以得房率缩水造成套内建筑面积减少的价值为基数，结合买受人因此所受利益损益相抵，酌情确定。
【15】
一房二卖情况下可以将出卖人的违约收益用于对买受人进行赔偿
——徐芬诉刘国胜、姜宝琴商品房买卖合同纠纷案
本案要旨：
房屋差价损失是典型的机会成本损失，这种机会成本损失的赔偿，实际上是在无奈下的强制交易。在审判实践中有填平法和收益法两种常见方式，在一房二卖的情况下可适用收益法，将出卖人转卖的价格减去涉案合同的交易价格，以此作为出卖人的违约收益，对买受人进行赔偿。其理论基础在于不能让出卖人在一房二卖的违约行为中获得非法利益。
（来源：人民司法案例、基层法官）